About Model Examination Act 2019  

मॉडल परीक्षा अधिनियम 2019 के बारे में

चर्चा में क्यों है?

कई वर्षों के बाद, आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय द्वारा मॉडल टेनेंसी अधिनियम, 2019 का एक मसौदा जारी किया गया था|

पृष्ठभूमि

  • मौजूदा किराया नियंत्रण कानून किराये के आवास खंड की वृद्धि को रोक रहे हैं और भूस्वामियों को अपने खाली परिसर को किराए पर देने से रोकते हैं।
  • नीति में कहा गया है कि ऐसे समय में किराये के आवास को बढ़ावा देने के लिए मकान मालिकों और किरायेदारों की जवाबदेही तय करके पारदर्शिता को आवास क्षेत्र में लाया जाना चाहिए, जब सरकार अपने आवास-फॉर-ऑल-बाय -2022 लक्ष्य का पीछा कर रही है।
  • यह नीति राज्यों / केंद्रशासित प्रदेशों के लिए बाध्यकारी नहीं है क्योंकि भूमि भारतीय संविधान के तहत एक राज्य का विषय है। पॉलिसी का कोई पूर्वव्यापी प्रभाव भी नहीं होता है। इसका मतलब है कि मौजूदा किराये अनुबंध नीति के दायरे से बाहर हैं।

विश्लेषण

अधिनियम की मुख्य विशेषताएं

  • नया मसौदा मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 का उद्देश्य आवास के लिए दो महीने के किराए पर सुरक्षा जमा और अन्य संपत्तियों के लिए एक महीने का किराया कैप करना है। हालाँकि, यह टोपी उन शहरों में जमींदारों को चोट पहुँचा सकती है जहाँ सुरक्षा के बहुत बड़े पैमाने पर जमाव था। यदि संपत्ति को महत्वपूर्ण नुकसान हुआ है, तो मकान मालिक को मुआवजा देने के लिए दो महीने की सुरक्षा जमा भी पर्याप्त नहीं होगी।
  • अधिनियम सहमति-प्राप्त किराये की अवधि समाप्त होने के बाद अपने किराये की संपत्तियों से बाहर निकलने से इनकार करने के लिए पुनर्गणना किरायेदारों को दंडित करना चाहता है। मकान मालिक मुआवजे के रूप में दो महीने के लिए मासिक किराये का दोगुना और उसके बाद मासिक किराए के चार गुना का दावा कर सकेगा।
  • अधिनियम यह बताता है कि एक मकान मालिक आवश्यक सुविधाएं और आम सुविधाओं तक पहुंच प्रदान करने से इनकार नहीं कर सकता है। यह अतीत में किरायेदारों का एक सामान्य आम सवाल है।
  • मकान मालिक भी किरायेदार को कम से कम तीन महीने का नोटिस दिए बिना किराए में वृद्धि नहीं कर सकेगा, और किराये की अवधि के बीच में किराए में वृद्धि नहीं कर सकता है।
  • एक बार जब यह मॉडल अधिनियम लागू हो जाता है, तो कोई भी व्यक्ति लिखित रूप में एक समझौते को छोड़कर किसी भी परिसर को किराए पर लेने या देने में सक्षम नहीं होगा।
  • किराये के समझौते को निष्पादित करने के 2 महीने के भीतर, किरायेदारों और किरायेदारों दोनों के लिए यह किरायेदारी समझौते के बारे में किराया प्राधिकरण को सूचित करना अनिवार्य होगा। रेंट अथॉरिटी, 7 दिनों के भीतर, दोनों पक्षों को एक विशिष्ट पहचान संख्या जारी करेगी।
  • इस मॉडल अधिनियम के शुरू होने के बाद, ज़मींदार के लिखित रूप में पूर्व सहमति के बिना एक किरायेदार उसके द्वारा रखे गए परिसर के पूरे या कुछ हिस्सों पर मुकदमा नहीं कर पाएगा, या किरायेदारी समझौते या उसके किसी भाग में अपने अधिकारों को हस्तांतरित या आवंटित नहीं कर सकेगा।
  • एक मकान मालिक और उसके किरायेदार के बीच निष्पादित समझौते की शर्तें जमींदार या किरायेदार की मृत्यु की स्थिति में उनके उत्तराधिकारियों के लिए बाध्यकारी होंगी। ऐसे मामले में, उनके उत्तराधिकारियों के पास समान अधिकार और दायित्व होंगे, जैसा कि किरायेदारी के शेष अवधि के लिए किरायेदारी समझौते में सहमति है।

मॉडल टेनेंसी अधिनियम, 2019 में प्रस्तावित परिवर्तन और उनके प्रभाव

किराया प्राधिकरण:

वर्तमान में, उप-पंजीयक कार्यालय में किराए के समझौते पंजीकृत हैं। पारदर्शिता लाने, जवाबदेही तय करने और किराये के आवास खंड में निष्पक्षता को बढ़ावा देने के लिए, नीति एक किराए प्राधिकरण की स्थापना का प्रस्ताव करती है।

प्रभाव:

अभी तक, किराये की अचल संपत्ति से संबंधित डेटा का विश्लेषण करने के लिए कोई आधिकारिक डेटा स्रोत नहीं है। यह अनौपचारिकता महत्वपूर्ण कारण है कि यह आवास खंड, इसकी विशाल क्षमता के बावजूद, काफी हद तक अप्रयुक्त है। जब मकान मालिकों और किरायेदारों के पास बाजार की गतिशीलता को समझने के लिए एक सामान्य मंच होता है, तो किराये के आवास खंड धीरे-धीरे पारदर्शिता और एक औपचारिक सेटअप की ओर मार्च करेंगे। मकान मालिक मनमाने ढंग से किराया निर्धारित करने में सक्षम नहीं होंगे; किरायेदारों को इस बात की स्पष्ट समझ होगी कि उन्हें किस चीज के लिए भुगतान करने की आवश्यकता है।

रेंट कोर्ट / रेंट ट्रिब्यूनल:

पॉलिसी में विवादों को सुनने के लिए रेंट कोर्ट / रेंट ट्रिब्यूनल की स्थापना की परिकल्पना की गई है। अब तक, जमींदारों / किरायेदारों को विवाद के मामले में सिविल अदालतों को स्थानांतरित करना पड़ता है। इसलिए एक मुद्दे के मामले में, संबंधित पक्षों को पहले किराया प्राधिकरण से संपर्क करना चाहिए। यदि वे फैसले से संतुष्ट नहीं होते हैं, तो वे आदेश पारित होने के बाद 30 दिनों के भीतर किराया अदालत / किराया न्यायाधिकरण को स्थानांतरित कर सकते हैं। ये अदालतें अपील के 60 दिनों के भीतर आदेश पारित करने के लिए उत्तरदायी हैं।

इसका प्रभाव:

भारत की निचली अदालतों में दबदबा बना हुआ है, जिसके चलते पार्टियां सालों से राहत नहीं पा रही हैं। एक खंड-विशिष्ट अदालत का मतलब होगा कि शिकायत निवारण तंत्र कुशलता से काम करेगा। इससे जमींदारों को अपनी इकाइयों को बाहर निकालने का विश्वास पैदा होगा, जो वे अन्यथा स्क्वीटिंग और ऐसे अन्य प्रतिकूल परिणामों से डरते हैं।

सिक्योरिटी डिपॉजिट पर कैप:

मकान मालिक, पॉलिसी को कहते हैं, सिक्योरिटी डिपॉजिट के रूप में दो महीने से अधिक का किराया नहीं मांग सकते। किराए के समझौते की शर्तों में कहा गया है कि किरायेदार संपत्ति को बनाए रखने के खर्चों को वहन करने के लिए उत्तरदायी है, मकान मालिक इस जमा से पैसे काट सकता है, जब किरायेदार परिसर खाली करने पर भुगतान करने में विफल रहता है।

इसका प्रभाव:

मुंबई और बेंगलुरु जैसे शहरों में, मकान मालिक किरायेदार की जमा राशि को कम से कम एक साल के किराए पर सुरक्षा जमा के रूप में मांगते हैं। यह काम कर रहे आबादी के एक बड़े हिस्से के लिए किराए पर लेना लगभग असंभव बना देता है। सुरक्षा जमा पर एक टोपी इन बाजारों में सुधार करेगी, जहां आवास महंगा है और किराए पर लेना सस्ता भी नहीं है। अन्य बड़े शहरों में किरायेदारों को अधिक से समान रूप से लाभ होगा।

किराए में संशोधन पर कैप:

यदि एक विशिष्ट अवधि के लिए किराए का समझौता किया जाता है, तो मकान मालिक बीच में किराए में वृद्धि नहीं कर पाएंगे। हालांकि, किरायेदारों को सावधान रहना चाहिए, जबकि समझौते के नियम और शर्तें निर्धारित हैं। यदि कोई प्रावधान स्पष्ट रूप से कहता है कि मकान मालिक किराए में बढ़ोतरी कर सकता है क्योंकि वह फिट बैठता है, तो वे ऐसा करने के अधिकार के भीतर होंगे। साथ ही, मकान मालिक को किराया संशोधित करने से पहले तीन महीने पहले एक लिखित नोटिस देना होगा।

इसका प्रभाव:

भारतीय किराये की अचल संपत्ति में मकान मालिकों द्वारा किराए पर लिया गया किराया काफी सामान्य है। इस संबंध में मकान मालिकों के अधिकार को सीमित करने वाले प्रावधान से किरायेदारों को अत्यधिक लाभ होगा।

परिसर में प्रवेश करने पर कैप:

नीति में कहा गया है कि मकान मालिक को 24 घंटे की लिखित सूचना देनी होगी, यह इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से भी किया जा सकता है; इसका मतलब यह है कि मकान मालिक परिसर में प्रवेश करने से पहले एक संदेश भेज सकता है। उन्हें छोटी घुसपैठ की व्याख्या करने के लिए एक वैध कारण की भी आवश्यकता होगी। इसके अलावा, वे सुबह 7 बजे से पहले और रात में 8 बजे के बाद परिसर में नहीं जा सकते।

प्रभाव:

जमींदार खुद को अपने निवास का स्वामी मानते हैं, भले ही वे इसे बाहर करके आय उत्पन्न कर रहे हों। वे अक्सर किरायेदारों को बहुत परेशान करते हैं, वे कृपया अंदर और बाहर मार्च करते हैं। यह एक प्रमुख कारण है कि लोगों को किराए के घरों को बार-बार बदलने के लिए प्रेरित किया जाता है। इस मुद्दे ने निश्चित रूप से संबोधित किया।

ओवरस्टे पर जुर्माना:

यदि कोई किरायेदार किराए की अवधि समाप्त होने के बाद किराए के आवास में रहना जारी रखता है, तो उन्हें मकान मालिक को दो महीने के लिए मासिक किराए का भुगतान करना होगा और उसके बाद के महीनों में मासिक किराए का चार गुना। मकान मालिक भी अदालत का रुख कर सकता है यदि किरायेदार किराए का कार्यकाल पूरा होने के बाद दो महीने के लिए परिसर खाली करने से इनकार कर देता है।

प्रभाव:

किरायेदारों द्वारा स्क्वाटिंग करना महत्वपूर्ण कारण है कि जमींदारों को अपनी अघोषित संपत्ति को देने से सावधान रहना चाहिए। चूंकि नीति स्क्वाटिंग के लिए मौद्रिक दंड निर्धारित करती है, इसलिए जमींदारों को अधिक आत्मविश्वास होगा। इस तरह, किराये की आवास की आपूर्ति में अभूतपूर्व वृद्धि होगी। इसके परिणामस्वरूप मूल्य में सुधार होगा।

रखरखाव की जिम्मेदारी:

अधिनियम कहता है कि मकान मालिक और किरायेदार परिसर को बनाए रखने के लिए समान रूप से जिम्मेदार हैं जब तक कि किराए का समझौता मामले पर विशिष्ट शर्तों को निर्धारित नहीं करता है। यदि इकाई बस्ती के लिए फिट नहीं है, क्योंकि कोई नियमित रखरखाव नहीं किया गया है, तो किरायेदार 15 दिनों की नोटिस अवधि की सेवा के बाद इसे छोड़ने के अपने अधिकार के भीतर होगा।

प्रभाव:

चूंकि रखरखाव एक ग्रे क्षेत्र रहा है, इस मुद्दे को लेकर दोनों पक्षों के बीच बहुत सारे विवाद पैदा हुए। यह शब्द उन्हें बेहतर स्पष्टता प्रदान करेगा, जिससे किसी भी पार्टी द्वारा हेरफेर की गुंजाइश कम होगी।